12 ay tahsilat%6,07
Kaba brüt oran; yaklaşık 16,47 yıl.
Kısa cevap
Kaba brüt amortisman süresi, toplam alım maliyetinin yıllık brüt kiraya bölünmesiyle hesaplanmaktadır. TCMB EVDS’nin 2026 ikinci çeyrek Ankara medyanlarında 47.276,40 TL/brüt m² fiyatı 239,21 TL/brüt m²/ay kiraya böldüğümüzde yaklaşık 16,47 yıl ve %6,07 kaba brüt yıllık oran çıkmaktadır. Bu TCMB’nin yayımladığı bir getiri oranı değil, iki il medyanından New Proje tarafından yapılan açıklayıcı hesaptır; boşluk, aidat, bakım, vergi, sigorta ve finansman maliyetini içermemektedir.
Ankara il medyanlarıyla kaba brüt kira oranı senaryosu
47.276,40 TL/brüt m² değerleme fiyatı ve 239,21 TL/brüt m²/ay değerleme kirasından hesaplanmıştır. Gider içermemektedir; semt, proje veya gerçek yatırım getirisi değildir.
Amortisman ve kira getirisi formülleri
| Hesap | Formül | Varsayımsal/Resmî girdi | Ne anlatmaktadır? |
|---|---|---|---|
| Kaba brüt amortisman | Toplam alım maliyeti / yıllık brüt kira | Örnek: 6.000.000 TL / 360.000 TL | 16,67 yıllık gider öncesi kaba süre. |
| Kaba brüt yıllık oran | Yıllık brüt kira / toplam alım maliyeti × 100 | Örnek: 360.000 / 6.000.000 | %6,00 gider öncesi nominal oran. |
| TCMB medyan hesabı | 47.276,40 / (239,21 × 12) | 2026 2. çeyrek Ankara il değerleme medyanları | Yaklaşık 16,47 yıl; TCMB getirisi değildir. |
| 11 ay tahsilat senaryosu | 47.276,40 / (239,21 × 11) | Bir ay kira alınmadığı varsayımı | Gider hariç yaklaşık 17,97 yıl. |
| Net işletme geliri | Tahsil edilen kira − malik giderleri | Boşluk, aidat, bakım, vergi, sigorta | Konutun borç servisi öncesi daha gerçekçi nakit akışı. |
| Net amortisman | Toplam alım maliyeti / yıllık net işletme geliri | Belgelendirilmiş maliyet ve muhafazakâr kira | Gider ve boşluk dikkate alınmış geri dönüş süresi. |
Örnek Senaryolar
Satış ve alıma hazırlık toplamı 6.000.000 TL, aylık kira 30.000 TL kabul edilirse yıllık brüt kira 360.000 TL; kaba brüt amortisman 16,67 yıl ve brüt oran %6,00 olmaktadır. Bu örnek piyasa teklifi değildir.
Aynı konutta yılda yalnız 11 ay kira tahsil edilirse gelir 330.000 TL’ye inmektedir ve gider öncesi süre yaklaşık 18,18 yıla çıkmaktadır. Kiracı değişim maliyeti eklenirse süre daha da uzamaktadır.
Liste fiyatı 6.000.000 TL olsa da tapu, finansman ve kiraya hazırlıkla toplam 6.300.000 TL’ye ulaşılıyorsa payda 6.300.000 TL olmalıdır. Yalnız liste fiyatını kullanmak amortismanı olduğundan kısa göstermektedir.
Kendi amortisman tablonuzu kurun
- Satış bedeli ile birlikte tüm edinim ve finansman maliyetlerini yazın.
- Kira emsalini aynı konut tipi, bina yaşı, donanım ve tarih grubundan seçin.
- 12 ay, 11 ay ve 10 ay tahsilat senaryolarını ayrı hesaplayın.
- Malik üzerinde kalacak aidat, bakım, vergi, sigorta ve yönetim giderlerini düşürün.
- İlk kiraya verme için boya, eşya, komisyon ve bekleme maliyetini ekleyin.
- Kredi taksitini işletme gideriyle karıştırmadan ayrı nakit akışında gösterin.
- Kira ve maliyet varsayımlarının tarihini, kaynağını ve yenileme sıklığını kaydedin.
- Normal, zayıf ve güçlü olmak üzere en az üç senaryo çalışın.
Temel amortisman formülü
Konut amortisman süresi, satın alma için bağlanan toplam tutarın kira gelirleriyle kaç yılda karşılanacağını gösteren basit bir çarpandır. En temel formül toplam alım maliyetini yıllık brüt kiraya bölmektir. Bu sonuç “yatırım kendini kesin olarak şu yılda ödemektedir” demek değildir; giderleri, vergi etkisini, paranın zaman değerini, değer artışını ve satış maliyetini dışarıda bırakan ilk kontroldür.
Hesabın ilk hatası paya yalnız liste fiyatını yazmaktır. Tapu ve işlem giderleri, banka ve ekspertiz masrafları, kredi maliyeti, teslimde istenen ödemeler, kiraya hazırlık, eşya ve ilk boş kalma dönemi de yatırım için kullanılan kaynağın parçasıdır. Bu kalemler yatırımcıdan çıkıyorsa toplam maliyete dâhil edilmelidir. Aksi durumda süre olduğundan kısa görünür.
TCMB medyanlarıyla açıklayıcı hesap
TCMB EVDS’nin 2026 ikinci çeyrek Ankara verisinde ortanca değerleme birim fiyatı 47.276,40 TL/brüt m², ortanca değerleme birim kirası 239,21 TL/brüt m²/aydır. Fiyatı yıllık kiraya böldüğümüzde yaklaşık 16,47 yıl; yıllık kirayı fiyata böldüğümüzde yaklaşık %6,07 kaba brüt oran elde edilmektedir. Hesap matematiksel olarak doğrudur; yorumun sınırı ayrıca korunmalıdır.
Bu oran TCMB tarafından “Ankara kira getirisi” olarak yayımlanmamıştır. New Proje, iki ayrı il medyanını açıklayıcı bir formülde birleştirmiştir. Değerlemesi yapılan fiyat ve kira gözlemleri aynı konutlar olmayabilmektedir; veriler brüt alan üzerinden hesaplanmaktadır ve kredi başvurusu değerlemelerine dayanmaktadır. Bu nedenle sonuç hiçbir ilçe, semt, proje veya bağımsız bölüme atfedilememektedir.
Brütten net nakit akışına geçiş
Brüt hesaptan nete geçmek için tahsil edilemeyen aylar ve malik giderleri düşülmektedir. Konut bir ay boş kalırsa 12 yerine 11 aylık kira vardır. Kiracı değişiminde boya, küçük onarım, ilan veya aracılık maliyeti oluşabilir. Site aidatının kiracıya yansımayan bölümü, demirbaş yenileme, sigorta ve vergi yükü net işletme gelirini azaltmaktadır.
Net işletme geliri, tahsil edilen yıllık kiradan taşınmazı elde tutmak için gereken malik giderlerinin çıkarılmasıyla bulunmaktadır. Kredi anapara ödemesi işletme gideri değildir; finansman nakit akışında ayrı gösterilmektedir. Faiz ve diğer finansman maliyetlerinin vergi etkisi kişiye ve işleme göre değişebileceği için mali müşavir veya hukuk uzmanı görüşü gerekebilir.
Boş kalma ve gider senaryoları
Boş kalma senaryosu yatırımın hassasiyetini göstermektedir. TCMB medyanlarıyla 12 ay tahsilatta kaba brüt oran %6,07 iken bir ay boşluk varsayımında, başka gider eklemeden yaklaşık %5,57’ye; iki ay boşlukta yaklaşık %5,06’ya inmektedir. Bu fark, tek bir “aylık kira × 12” hesabının neden yeterli olmadığını açıklamaktadır.
Kira artışını otomatik kabul etmek de sonucu gereğinden güçlü gösterebilmektedir. TCMB yeni kiracı kira endeksi Ankara’da Haziran 2026 itibarıyla yıllık %30,7 değişim göstermiştir; fakat bu oran mevcut sözleşmedeki artış, belirli dairenin alınabilecek kirası veya gelecek yılın garantili artışı değildir. Her yenileme döneminde konutun durumu, mevzuat ve gerçek emsaller yeniden değerlendirilmektedir.
Finansman ve paranın zamanı
Kredili alımda amortisman ve özkaynak getirisi farklı kavramlardır. Kredi, yatırımcının başlangıç özkaynağını azaltabilir ama toplam finansman maliyetini ve aylık nakit çıkışını artırmaktadır. Kira taksiti karşılamıyorsa aradaki fark düzenli özkaynak ihtiyacıdır. Plan; faiz, masraf ve vade değiştiğinde yeniden hesaplanmalı, yalnız “kira taksidi ödemektedir” ifadesine dayanılmamalıdır.
Paranın zaman değeri uzun vadeli karşılaştırmada önemlidir. Bugün alınan kira ile on yıl sonraki kira aynı satın alma gücüne sahip değildir. Daha ileri analizde iskonto oranı, kira artışı, gider artışı, satış maliyeti ve dönem sonu satış değeri senaryoları kullanılabilmektedir. Ancak bu girdilerin her biri tahmindir; resmî veriyle varsayım aynı tabloda farklı renkte veya açık etiketle gösterilmelidir.
Karar ve stres testi
Karar için tek süre yerine stres testi kullanmak daha güvenlidir. Normal senaryoya ek olarak daha düşük kira, iki ay boşluk, beklenmeyen bakım ve hızlı satışta indirim senaryosu hazırlanmalıdır. Yatırım yalnız iyimser durumda çalışıyorsa kırılgandır. Amortisman hesabının değeri kesin sonuç vermesi değil, hangi varsayım değiştiğinde yatırımın sürdürülemez hale geldiğini göstermesidir.
Kaynaklar ve veri notu
Bu rehberdeki piyasa, tapu ve ruhsat notları aşağıdaki yayınlardan alınan son erişilebilir verilerle hazırlanmıştır.
- TCMB Elektronik Veri Dağıtım Sistemiİllere Göre Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Fiyatları
2026 ikinci çeyrekte Ankara için ortanca değerleme birim fiyatı 47.276,40 TL/brüt m²; 2025 ikinci çeyrekte 35.689,90 TL/brüt m² olarak yer almaktadır. Bunlar ilan fiyatı, gerçekleşmiş satış ortalaması veya ilçe fiyatı değildir.
- TCMB Elektronik Veri Dağıtım Sistemiİllere Göre Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları
2026 ikinci çeyrekte Ankara için ortanca değerleme birim kirası 239,21 TL/brüt m²/aydır. Değerleme verisidir; her semt, daire veya fiilî kira sözleşmesini temsil etmemektedir.
- Türkiye Cumhuriyet Merkez BankasıKonut Fiyat Endeksi Metaverisi
KFE kredi başvuruları sırasında hazırlanan değerleme raporlarındaki konut değerlerinden, kalite etkisi arındırılarak hesaplanmaktadır. Birim fiyat ve birim kira brüt kullanım alanı üzerinden üretilmektedir; satışın gerçekleşmesi şart değildir.
- Türkiye Cumhuriyet Merkez BankasıKonut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Haziran 2026
Haziran 2026 bülteninde Ankara KFE 255,5; aylık değişim %1,0 ve yıllık değişim %25,5 olarak yayımlandı. Ankara yeni kiracı kira endeksindeki yıllık değişim %30,7 oldu. Endeksler ilçe veya proje fiyatı değildir.
- Türkiye İstatistik KurumuKonut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Haziran 2026
Haziran 2026 için Türkiye genelinde 129.979 konut satışı; 43.406 ilk el, 86.573 ikinci el ve 25.993 ipotekli satış yayımlandı. Bu manşet rakamlar Türkiye toplamıdır, Ankara satış sayısı değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut amortisman süresi formülü nedir?
Kaba brüt süre, toplam alım maliyetinin yıllık brüt kiraya bölünmesiyle bulunmaktadır. Daha gerçekçi net süre için boş kalma ve malik giderleri kiradan düşülmelidir.
Ankara’da konut amortisman süresi 16,47 yıl mıdır?
Bu, 2026 ikinci çeyrek TCMB Ankara il medyan fiyat ve kira verilerinin kaba bölümüdür. TCMB’nin yayımladığı getiri değildir; ilçe, proje veya tekil konut sonucu olarak kullanılamamaktadır.
Amortisman hesabında aidat düşülmekte midir?
Malik üzerinde kalan aidat ve ortak giderler net işletme gelirinden düşülmelidir. Kiracının ödediği ve malike yük olmayan kalemler ayrıca gösterilmelidir.
Kredi taksitini kira giderinden düşmeli miyim?
Kredi anapara ve faiz akışı finansman tablosunda ayrı izlenmelidir. Net işletme geliri taşınmazın borçtan bağımsız performansını, özkaynak nakit akışı ise kredinin yatırımcıya etkisini göstermektedir.
Daha kısa amortisman her zaman daha iyi yatırım mıdır?
Hayır. Hukuki risk, bakım ihtiyacı, kiracı kalitesi, boşluk, satış likiditesi ve konutun kullanım ömrü zayıfsa kısa görünen brüt süre yanıltıcı olabilmektedir.