Arsa ve hak sahipliği
Kat karşılığı proje danışmanlığında ilk değerlendirme, arsanın tapu bilgileri ve hak sahipleri üzerinden yapılmaktadır. Ada, parsel, yüzölçümü, hisse yapısı ve görünen takyidatlar resmî kayıtlarla eşleştirilmektedir. Birden fazla malik bulunması halinde karar ve temsil yetkilerinin kimlerde olduğu belirlenmektedir. Tapu kaydı tek başına geliştirilebilir inşaat alanını göstermemektedir.
Arsa üzerindeki mevcut yapı, kullanım durumu, kiracı veya başka hak sahipleri ayrıca not edilmektedir. Mevcut yapının tahliyesi, yıkımı veya hak sahipleriyle mutabakatı konusunda kesin tarih ya da sonuç taahhüdü verilmemektedir. Bu başlıklar sözleşme ve uygulama kararından önce avukat, ilgili idare ve yetkili teknik kişilerle değerlendirilmektedir.
İmar verisi ve ön çalışma
Geliştirilebilir alan hesabında güncel imar durumu, plan notları, kullanım kararı, emsal, yükseklik, çekme mesafeleri, otopark ve ilgili diğer kısıtlar esas alınmaktadır. Sözlü belediye bilgisi veya çevredeki başka bir yapı, parsel için kesin hak oluşturmamaktadır. Resmî imar belgesi ve yetkili mimarın çalışması görülmeden bağımsız bölüm sayısı kesinleştirilmemektedir.
TÜİK'in 2026 birinci çeyrek verisinde Türkiye genelinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 19,6, daire sayısı yüzde 37,0 ve yüzölçümü yüzde 26,1 artmıştır. Bu veri ulusal ruhsat hareketini göstermektedir; belirli Ankara parselinin imar hakkını, satış talebini veya proje değerini kanıtlamamaktadır. Parsel kararı yalnızca kendi resmî ve teknik verileriyle oluşturulmaktadır.
Tekliflerin karşılaştırılması
Müteahhit teklifleri aynı varsayımlar kullanılmadan karşılaştırılmamaktadır. Toplam geliştirilebilir alan, arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler, ortak alanlar, otopark, ticari birimler, teknik imalat ve teslim takvimi ortak tabloya aktarılmaktadır. Yüzde olarak yüksek görünen teklifin daha küçük, zayıf cepheli veya farklı nitelikte bölümler vermesi mümkün olmaktadır.
Paylaşım ve teknik kapsam
Bağımsız bölüm paylaşımında yalnızca adet veya oran değil; blok, kat, cephe, daire tipi, net ve kullanılan brüt alan tanımı ile eklentiler gösterilmektedir. Şerefiye ve kullanım farklarının hangi yöntemle ele alındığı yazılı hale getirilmektedir. Taslak dağılım, ruhsat ve onaylı mimari proje kesinleşmeden nihai bağımsız bölüm garantisi olarak sunulmamaktadır.
Teknik şartname; taşıyıcı sistem iddiasından cephe, mekanik ve elektrik tesisatına, ıslak hacimlerden ortak alan ve peyzaja kadar teslim kapsamını tanımlamaktadır. Marka adı tek başına yeterli görülmemekte; ürün sınıfı, eşdeğer kullanım koşulu ve değişiklik yetkisi açıklanmaktadır. Teknik şartname bağımsız mühendislik denetimi veya yapısal güvenlik raporu yerine geçmemektedir.
Yüklenici ve sözleşme belgeleri
Yüklenici veya geliştirici için tam ticaret unvanı, temsil yetkisi, ruhsattaki rolü, önceki işlere ilişkin belgeler ve teklifin hangi tüzel kişi tarafından verildiği incelenmektedir. Referans proje veya yetki kaydı olumlu bilgi sağlayabilmektedir; mali yeterlilik, kusursuz imalat veya zamanında teslim garantisi oluşturmamaktadır.
Sözleşme taslağında paylaşım, teslim kapsamı, ruhsat ve proje sorumlulukları, tapu devri, teminat, gecikme, değişiklik, fesih ve uyuşmazlık başlıklarının açık olması beklenmektedir. Danışmanlık ticari ve teknik karşılaştırmayı düzenlemektedir; sözleşmenin şekli, tapuya şerh, cezai şart ve temsil hükümleri bağımsız avukat, noter ve tapu müdürlüğü tarafından değerlendirilmelidir.
Mali başlıklar ve hizmet sınırı
Kat karşılığı dosyada tapu devri, tescil, vergi ve harç sonuçları standart konut satışından farklılaşabilmektedir. GİB'in gayrimenkul devirlerine ilişkin açıklamaları genel çerçeve sağlamaktadır; somut arsa ve sözleşme için otomatik vergi sonucu çıkarılmamaktadır. Mali müşavir ve vergi uzmanı, tarafların statüsüne ve yapılacak işlemlere göre ayrı çalışma yapmaktadır.
Danışmanlık sonunda tapu ve imar dayanakları, teklif varsayımları, bağımsız bölüm dağılımı, teknik şartname farkları, eksik belgeler ve uzman görüşü gereken konular aynı karar dosyasında gösterilmektedir. Çalışma kesin imar hakkı, ruhsat alınacağı, inşaatın tamamlanacağı, satış değeri veya belirli paylaşım oranı garantisi vermemektedir.
Kat karşılığı teklif karşılaştırma tablosu
| İnceleme başlığı | İstenecek dayanak | Kararda gösterilecek sınır |
|---|---|---|
| Mülkiyet | Tapu kaydı, hisseler ve hak sahipleri | Tapu kaydı geliştirilebilir alanı tek başına göstermemektedir. |
| İmar | Güncel imar durumu ve plan notları | Ön hesap kesin ruhsat veya bağımsız bölüm garantisi değildir. |
| Paylaşım | Oran, bağımsız bölüm listesi ve dağılım şeması | Aynı oran farklı kullanım değeri oluşturabilmektedir. |
| Teknik kapsam | Mahal listesi ve teknik şartname | Belge, fiili uygulama veya yapısal güvenlik garantisi vermemektedir. |
| Yüklenici | Tam unvan, temsil belgesi ve referans kayıtları | Geçmiş işler mevcut teslimin garantisi sayılmamaktadır. |
| Sözleşme | Teslim, teminat, değişiklik ve fesih hükümleri | Nihai hukuki değerlendirme bağımsız avukat tarafından yapılmaktadır. |
Karşılaştırma Örnekleri
İki yüklenici aynı paylaşım oranını önerebilmektedir. Bir teklifte arsa sahibine bırakılan bölümler daha düşük kat veya zayıf cephede, diğerinde ise daha dengeli dağılımda olabilmektedir. Bu nedenle oran, bağımsız bölüm listesi ve teknik kapsamla birlikte okunmaktadır.
Komşu parseldeki yapılaşma doğrudan emsal kabul edilmemektedir. Plan tarihi, parsel niteliği ve plan notları farklı olabilmektedir. Güncel imar belgesi ve yetkili mimar incelemesi olmadan verilen alan hesabı kesin teklif dayanağı yapılmamaktadır.
Arsa sahibi teklif kontrol listesi
- Tapu, hisse ve hak sahipliği bilgilerinin doğrulanması
- Güncel imar durumu ve plan notlarının temin edilmesi
- Geliştirilebilir alan varsayımlarının yetkili mimarla kontrol edilmesi
- Bütün tekliflerin aynı alan ve maliyet esasına getirilmesi
- Bağımsız bölümlerin blok, kat, cephe ve alanlarıyla gösterilmesi
- Ortak alan, otopark ve eklentilerin yazılı hale getirilmesi
- Teknik şartname ve eşdeğer ürün hükümlerinin incelenmesi
- Yüklenici unvanı ve temsil yetkisinin doğrulanması
- Teslim, teminat, değişiklik ve fesih maddelerinin hukukçuya inceletilmesi
- Vergi ve tapu sonuçlarının mali müşavirle değerlendirilmesi
Resmî kaynaklar ve kapsam notu
Bu sayfadaki resmî işlem, piyasa ve yapı verileri aşağıdaki yayınlardan kontrol edilmektedir. Taşınmaza veya sözleşmeye özgü nihai değerlendirme, güncel belge ve yetkili uzman incelemesi gerektirmektedir.
- Türkiye İstatistik KurumuYapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek 2026
2026 I. çeyrekte yapı ruhsatı verilen bina sayısında %19,6, daire sayısında %37,0 ve yüzölçümünde %26,1 artış verisi kullanıldı.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıTapu Harcı Bilgilendirmesi
Tapu harcının gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınacağı, bedelin emlak vergisi değerinden düşük olamayacağı ve düşük beyan riskleri esas alındı.