Taşınmaz dosyasının kapsamı
Tapu ve devir danışmanlığı, yalnızca randevu alınmasına değil, taşınmaz ve taraf bilgilerinin aynı resmî kayıt üzerinde doğrulanmasına odaklanmaktadır. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve tapu türü bilgileri satışa konu taşınmazla eşleştirilmektedir. Böylece benzer isimli proje, blok veya bağımsız bölümlerin karıştırılması önlenmektedir.
Taşınmazın mevcut tapu kaydı, satış kararından önce okunmaktadır. Malik bilgisi ile satış teklifindeki kişi veya şirketin ilişkisi kontrol edilmekte; ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi veya başka bir kayıt bulunması halinde bunun işleme etkisi not edilmektedir. Bir kaydın görülmesi, kendiliğinden kaldırılacağı veya satışa engel olmayacağı anlamına gelmemektedir.
Taraf, yetki ve takyidat
Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri ile iletişim bilgileri dosyada doğrulanmaktadır. Vekâletli işlemde vekâletnamenin taşınmazı ve yapılacak işlemi kapsayıp kapsamadığı incelenmektedir. Şirket adına işlem yapılması halinde ticaret unvanı, temsil yetkisi ve imza belgesi ayrıca değerlendirilmektedir. Nihai hukuki yeterlilik değerlendirmesi ilgili tapu müdürlüğü ve gerektiğinde avukat tarafından yapılmaktadır.
Kredili satış, miras, vesayet, yabancı taraf veya şirket mülkiyeti gibi dosyalar standart satıştan farklı belge gerektirebilmektedir. Bu durumlarda gerekli banka yazısı, mahkeme kararı, temsil belgesi veya kurum talebi önceden ayrıştırılmaktadır. Danışmanlık kapsamında belgenin varlığı ve işlemle ilişkisi kontrol edilmekte; kamu kurumu adına onay veya hukuki geçerlilik garantisi verilmemektedir.
Harç, bedel ve ödeme hazırlığı
GİB'in resmî bilgilendirmesine göre gayrimenkul satışında tapu harcı gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınmaktadır. Gerçek bedel emlak vergisi değerinden düşükse harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanmaktadır. Tarafların masrafı kendi aralarında farklı paylaşması, doğru bedel beyanı ve kanuni mükellefiyetleri değiştirmemektedir.
Satış bedelinin aktarımı, tapu harcı, TKGM hizmet bedeli ve varsa banka işlemleri ayrı kalemler halinde planlanmaktadır. Ödeme sırasının taraflar ve banka tarafından yazılı biçimde teyit edilmesi beklenmektedir. Resmî tahakkuk görülmeden üçüncü kişilerin bildirdiği hesaba ödeme yapılmaması, dekont ve teklif belgelerinin saklanması önerilmektedir.
Web Tapu başvurusu
Web Tapu, TKGM tarafından sunulan kimlik doğrulamalı bir hizmettir. Malik veya yetkili temsilci taşınmaz bilgilerini görüntüleyebilmekte ve uygun işlem başvurusunu oluşturabilmektedir. Başvuruya ilişkin bilgi ve belgeler doğru taşınmazla eşleştirilmektedir. e-Devlet ve Web Tapu şifreleri danışman, emlak işletmesi veya başka bir üçüncü kişiyle paylaşılmamaktadır.
İmza günündeki kontroller
Tapu müdürlüğünün incelemesinden sonra harç, hizmet bedeli, randevu ve imza bilgileri taraflara bildirilebilmektedir. Bildirimdeki müdürlük, taşınmaz ve taraf bilgileri yeniden kontrol edilmektedir. Randevu oluşturulmuş olması dosyanın hukuken sorunsuz olduğu anlamına gelmemektedir; resmî senetteki malik, alıcı, bağımsız bölüm ve gerçek bedel bilgileri imzadan önce okunmaktadır.
Danışmanlığın sınırları
Danışmanlık sonunda görülen belgeler, eksik kalan başlıklar, taraflardan beklenen evraklar ve imza öncesi sorular düzenli bir kontrol notunda toplanmaktadır. Bu hizmet hukuki görüş, vergi danışmanlığı, taşınmaz değerleme raporu veya takyidatsız devir garantisi vermemektedir. Özel nitelikli dosyalarda avukat, mali müşavir, banka ve tapu müdürlüğünün değerlendirmeleri esas alınmaktadır.
Tapu devri dosyasında kontrol edilen başlıklar
| Başlık | İncelenen dayanak | Kapsam notu |
|---|---|---|
| Taşınmaz bilgisi | Ada, parsel, bağımsız bölüm ve tapu türü | Satış teklifindeki taşınmazla resmî kayıt eşleştirilmektedir. |
| Taraf ve temsil | Kimlik, vekâlet veya şirket temsil belgesi | Yetkinin ilgili işlem için yeterliliği ayrıca teyit edilmektedir. |
| Takyidatlar | İpotek, haciz, şerh ve diğer kayıtlar | Kaydın kaldırılacağı veya satışa engel olmadığı garanti edilmemektedir. |
| Bedel ve harç | Gerçek satış bedeli ve emlak vergisi değeri | GİB esaslarına göre tarafların harç yükü ayrı hesaplanmaktadır. |
| Web Tapu | Başvuru, iletişim ve belge bilgileri | Canlı sistem ve müdürlük talepleri esas alınmaktadır. |
| İmza hazırlığı | Tahakkuk, randevu ve resmî senet bilgileri | Bütün taraf ve taşınmaz bilgileri imzadan önce yeniden okunmaktadır. |
Karşılaştırma Örnekleri
Satıcı adına başka bir kişi işlem yapacaksa vekâletnamenin satış yetkisi, taşınmaz bilgisi ve temsil kapsamı incelenmektedir. Eksik veya yoruma açık yetki, randevu gününe bırakılmadan tapu müdürlüğü ya da avukatla teyit edilmektedir.
Tapu kaydında ipotek bulunduğunda banka yazıları, kredi kapama tutarı ve tarafların ödeme sırası birlikte değerlendirilmektedir. İpoteğin belirli tarihte kaldırılacağına ilişkin garanti verilmemekte; banka ve tapu müdürlüğünün yazılı bildirimleri esas alınmaktadır.
Devir öncesi belge kontrol listesi
- Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin resmî kayıtla eşleştirilmesi
- Malik ile sözleşme veya teklif tarafının ilişkisinin doğrulanması
- İpotek, haciz, şerh ve intifa kayıtlarının incelenmesi
- Vekâlet veya şirket temsil yetkisinin kontrol edilmesi
- Gerçek satış bedeli ve emlak vergisi değerinin karşılaştırılması
- Alıcı ve satıcı harçlarının ayrı hesaplanması
- Web Tapu iletişim ve başvuru bilgilerinin doğrulanması
- Resmî tahakkuk ve ödeme dekontlarının saklanması
- Resmî senedin taraflarca imzadan önce okunması
Resmî kaynaklar ve kapsam notu
Bu sayfadaki resmî işlem, piyasa ve yapı verileri aşağıdaki yayınlardan kontrol edilmektedir. Taşınmaza veya sözleşmeye özgü nihai değerlendirme, güncel belge ve yetkili uzman incelemesi gerektirmektedir.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıTapu Harcı Bilgilendirmesi
Tapu harcının gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınacağı, bedelin emlak vergisi değerinden düşük olamayacağı ve düşük beyan riskleri esas alındı.
- e-Devlet / Tapu ve Kadastro Genel MüdürlüğüWeb Tapu İşlemleri
Web Tapu hizmetinde e-Devlet şifresi, mobil imza, e-imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığıyla kimlik doğrulama gerektiği dikkate alındı.
- Tapu ve Kadastro Genel MüdürlüğüE-Randevu
Tapu işlemleri için Web Tapu ve Alo 181 üzerinden başvuru/randevu akışı bilgisi kullanıldı.