Alıcı ihtiyacının tanımlanması
Konut projesi karşılaştırması, satış ofisinde gösterilen ilk daireyle başlamamaktadır. Önce alıcının oturum veya yatırım amacı, hane yapısı, ulaşım ihtiyacı, net alan beklentisi, teslim tercihi ve toplam bütçesi belirlenmektedir. Zorunlu ölçütler ile tercih niteliğindeki özellikler ayrıldığında, ilgisiz projeler erken aşamada elenmekte ve görüşmeler belirli bir karar çerçevesinde yapılmaktadır.
Bütçe değerlendirmesinde yalnız peşinat veya aylık taksit dikkate alınmamaktadır. Peşin satış fiyatı, vadeli toplam, ara ödemeler, teslim ödemesi, banka maliyetleri, tapu harcı, abonelik, taşınma, eşya ve öngörülen aidat birlikte gösterilmektedir. Gelir ve mevcut borçlarla uyumlu olmayan ödeme seçenekleri, düşük başlangıç taksiti sunmasına rağmen uygun kabul edilmemektedir.
Proje ve bağımsız bölüm karşılaştırması
Her seçenek belirli bir bağımsız bölüme bağlanmaktadır. Proje, blok, kat, daire numarası, cephe, brüt alan, net alan, balkon, otopark, depo ve ortak alan kullanımı ayrı ayrı kaydedilmektedir. Aynı daire tipi adı altında farklı kat veya cephelerde farklı kullanım ve fiyat özellikleri bulunabildiğinden, genel broşür bilgisi belirli bir konutun kesin özelliği olarak değerlendirilmemektedir.
Kat planı yalnız oda sayısı üzerinden okunmamaktadır. Koridor ve dolaşım alanı, mobilya yerleşimi, gün ışığı, ıslak hacim konumu, depolama, kolon yerleşimi ve açık alan kullanımı incelenmektedir. Brüt metrekare ile kullanılabilir net alan birbirinden ayrılmakta; metrekare fiyatı karşılaştırması aynı alan tanımı kullanılmadan yapılmamaktadır.
Resmî veri ve belge kapsamı
TÜİK 2026 yılı birinci çeyrek verisinde Türkiye genelinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 19,6, daire sayısı yüzde 37,0 ve yüzölçümü yüzde 26,1 artış göstermektedir. Bu istatistik genel yapı arzı hakkında bağlam sunmaktadır; incelenen projenin ruhsat aldığını veya zamanında tamamlanacağını kanıtlamamaktadır. Proje özelindeki ruhsat ve onaylı belgeler doğrudan ilgili kayıtlar üzerinden görülmelidir.
TCMB Haziran 2026 verisinde Ankara Konut Fiyat Endeksi yıllık nominal yüzde 25,5 artış göstermektedir. TÜİK aynı ay için Türkiye genelinde 129.979 konut satışı yayımlamaktadır. Bu veriler piyasanın genel görünümünü açıklamakta; belirli projenin uygun fiyatlı, hızlı satılabilir veya kazançlı olduğunu göstermemektedir. Proje kararı, aynı tarih ve nitelikteki seçeneklerin gerçek toplam maliyeti üzerinden verilmektedir.
Fiyat, ödeme ve teslim koşulları
Fiyat teklifi seçilen bağımsız bölüm, düzenlenme tarihi ve geçerlilik tarihiyle birlikte alınmaktadır. Peşin fiyat, vadeli toplam, peşinat, taksit sayısı, ara ödemeler, taksit güncelleme kuralı, teslim ödemesi ve ek masraflar ayrı satırlarda gösterilmektedir. Kampanya indirimi, indirimin uygulandığı önceki fiyat ve aynı konutun güncel toplamı doğrulanmadan karşılaştırma sonucu oluşturmamaktadır.
Teslim değerlendirmesinde yalnız anahtar tarihi dikkate alınmamaktadır. Sözleşmedeki teslim tanımı, teknik şartname, ortak alanların durumu, abonelikler, aidat başlangıcı, eksik veya ayıplı imalat kaydı ve gecikmeye ilişkin hükümler okunmaktadır. Örnek dairede görülen malzeme ve ekipmanın satın alınan bağımsız bölümün teknik şartnamesinde bulunup bulunmadığı ayrıca doğrulanmaktadır.
Satış görüşmesi ve karar dosyası
Satış ofisi görüşmesinden önce sorular proje ve bağımsız bölüm özelinde hazırlanmaktadır. Güncel stok, fiyat listesi, ödeme planı, ruhsat ve tapu bilgisi, teslim kapsamı, aidat öngörüsü ve sözleşme örneği talep edilmektedir. Sözlü açıklamalar görüşme notuna alınmakta; karar üzerinde etkili olan beyanların tarihli belge veya sözleşme hükmüyle desteklenmesi istenmektedir.
Danışmanlık çıktısında seçenekler aynı tabloda karşılaştırılmakta, eksik bilgiler ve doğrulama gerektiren beyanlar ayrıca işaretlenmektedir. Bu hizmet satıcı adına fiyat veya stok garantisi vermemekte; ekspertiz, hukuk, vergi veya banka kredi kararı yerine geçmemektedir. Nihai satın alma kararı alıcı tarafından verilmekte ve bağlayıcı koşullar satıcının tarihli teklifi ile imzalanan sözleşmeden doğmaktadır.
Konut projesi satın alma karşılaştırma tablosu
| Kontrol alanı | İstenen bilgi veya belge | Değerlendirme amacı |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm | Proje, blok, kat, daire numarası ve cephe | Teklifin hangi konuta ait olduğu kesinleştirilmektedir. |
| Alan ve plan | Net-brüt alan, kat planı ve açık alanlar | Kullanılabilir alan ile plan verimliliği karşılaştırılmaktadır. |
| Fiyat | Peşin fiyat, vadeli toplam ve geçerlilik tarihi | İndirim ile finansman farkı birbirinden ayrılmaktadır. |
| Ödeme | Peşinat, taksit, ara ödeme ve güncelleme kuralı | Ay bazındaki en yüksek nakit ihtiyacı görülmektedir. |
| Belgeler | Tapu, ruhsat, teknik şartname ve sözleşme örneği | Pazarlama beyanlarının resmî veya sözleşmesel karşılığı incelenmektedir. |
| Teslim sonrası | Aidat, abonelik, otopark, depo ve ortak alan kapsamı | Satın alma sonrasındaki kullanım maliyeti değerlendirilmektedir. |
Karşılaştırma Örnekleri
Birinci projede daha büyük brüt alan ve erken teslim, ikinci projede daha yüksek net alan oranı ve daha dengeli ödeme planı bulunmaktadır. Karar yalnız toplam metrekareye göre verilmemekte; kullanılabilir alan, ödeme tarihleri, teknik şartname ve teslim sonrası giderler birlikte karşılaştırılmaktadır.
Satış görüşmesinde düşük aylık taksit açıklanmaktadır. Tarihli ödeme planında peşinat, iki ara ödeme, teslim ödemesi ve değişken taksit hükmü görülmektedir. Karşılaştırma aylık reklam tutarına göre değil, bütün ödemelerin nominal toplamı ve tarihleri üzerinden yapılmaktadır.
Satış görüşmesi öncesi kontrol listesi
- Alım amacı, net alan ihtiyacı ve bütçe sınırının belirlenmesi
- Teklifin belirli bir blok, kat ve daire numarasına bağlanması
- Net-brüt alan ile kat planının aynı belgede doğrulanması
- Peşin fiyat ve vadeli toplamın ayrı ayrı istenmesi
- Ara ödeme ve taksit güncelleme hükümlerinin kaydedilmesi
- Tapu, ruhsat, teknik şartname ve sözleşme örneğinin incelenmesi
- Teslim tarihi, aidat ve ortak alan kapsamının yazılı olarak alınması
- Karar üzerinde etkili sözlü beyanların belgeyle doğrulanması
Resmî kaynaklar ve kapsam notu
Bu sayfadaki resmî işlem, piyasa ve yapı verileri aşağıdaki yayınlardan kontrol edilmektedir. Taşınmaza veya sözleşmeye özgü nihai değerlendirme, güncel belge ve yetkili uzman incelemesi gerektirmektedir.
- T.C. Ticaret BakanlığıÖn Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme
Yapı ruhsatı, ön bilgilendirme formu, bağımsız bölüm ve vaziyet planları, teknik şartname, resmî şekil ile teminat başlıkları için Bakanlığın 5 Mart 2026 tarihli tüketici bilgilendirmesi esas alındı.
- Türkiye Cumhuriyet Merkez BankasıKonut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Haziran 2026
KFE Haziran 2026'da Türkiye genelinde yıllık %24,5 nominal artış, reel %5,8 azalış; Ankara'da yıllık %25,5 konut fiyat artışı ve %30,7 yeni kiracı kira artışı göstermektedir.
- Türkiye İstatistik KurumuKonut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Haziran 2026
Haziran 2026'da Türkiye genelinde 129.979 konut satışı, 43.406 ilk el satış, 86.573 ikinci el satış ve 25.993 ipotekli satış yayımlandı.
- Türkiye İstatistik KurumuYapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek 2026
2026 I. çeyrekte yapı ruhsatı verilen bina sayısında %19,6, daire sayısında %37,0 ve yüzölçümünde %26,1 artış verisi kullanıldı.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıTapu Harcı Bilgilendirmesi
Tapu harcının gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınacağı, bedelin emlak vergisi değerinden düşük olamayacağı ve düşük beyan riskleri esas alındı.
- e-Devlet / Tapu ve Kadastro Genel MüdürlüğüWeb Tapu İşlemleri
Web Tapu hizmetinde e-Devlet şifresi, mobil imza, e-imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığıyla kimlik doğrulama gerektiği dikkate alındı.