Konut Projesi Güvenilir mi? Belge Kontrol Listesi

Güvenilirlik etiket değil kanıt zinciridir

Konut projesi güvenilirliği, tek bir resmi belge veya marka algısıyla ölçülememektedir. Doğru yaklaşım; taraf kimliği, mülkiyet, izin, teknik proje, teminat, ödeme ve teslim kanıtlarını birbirine bağlayan bir zincir kurmaktır. Zincirde bir belgenin bulunması diğer halkaların tamamlandığı anlamına gelmemektedir.

'Devlet onaylı', 'ruhsatlı', 'sigortalı' veya 'yetkili firma' gibi ifadeler bağlamından koparıldığında yanıltıcı olabilmektedir. Ticari reklam düzenlemeleri, mevzuat gereği zaten zorunlu olan ruhsat ve izinlerin projeyi rakiplerinden üstün gösteren bir özellik gibi kullanılmasına izin vermemektedir. Doğrulanabilmektedir her iddia yayın dönemindeki kanıtıyla desteklenmelidir.

Şirket, yetki ve tapu

İlk katman doğru tüzel kişiyi bulmaktır. Satıcı, geliştirici, arsa maliki ve yapı müteahhidi farklı olabilmektedir; satış ofisinin marka adı sözleşme tarafının ticaret unvanı olmayabilmektedir. TOBB Ticaret Sicili Gazetesi üzerinden unvan, sicil ve ilanlar; güncel temsil belgesi üzerinden kimin imza atabileceği incelenmelidir. Sicile kayıtlı olmak mali güç veya zamanında teslim garantisi değildir.

İkinci katman taşınmaz kaydıdır. Parsel konumu TKGM Parsel Sorgu ile görülebilir, fakat malik ve takyidat için malik tarafından yetki verilmiş resmi tapu kaydı gerekmektedir. Ada-parsel, tapu türü, bağımsız bölüm ve görünen ipotek, haciz, intifa veya diğer şerhler sözleşme ve ödeme öncesinde okunmalıdır. Temiz görünen kayıt da yapısal kalite ya da gelecekteki getiri kanıtı değildir.

Ruhsat, plan ve yüklenici

Yapı ruhsatı, aynı parsel ve etap için izin verilen yapıyı göstermektedir. Ruhsat numarası, tarihi, yapı sahibi, yapı müteahhidi ve proje bilgisi belge üzerinden alınmalı; düzenleyen belediye veya yetkili idareyle doğrulanmalıdır. Ruhsatın varlığı inşaatın tamamlandığını, ruhsata eksiksiz uygun ilerlediğini veya belirtilen tarihte teslim edileceğini tek başına kanıtlamamaktadır.

Onaylı vaziyet planı, kat planı, bağımsız bölüm planı ve mahal listesi satış sunumuyla karşılaştırılmalıdır. Daire konumu, net ve brüt alan türü, eklenti, ortak alan ve malzeme kapsamı bu belgeler arasında tutarlı olmalıdır. Tanıtım görseli, maket veya örnek daire gerçek bağımsız bölümün sözleşme eki yerine geçmemektedir.

Teminat, sözleşme ve ödeme

Ruhsatta görünen yapı müteahhidinin vergi veya kimlik bilgisi e-Devlet müteahhit sorgusuyla eşleştirilebilir. Yetki kaydının bulunması kimlik ve faaliyet sınıfı hakkında bilgi vermektedir; finansal sağlamlığı, zamanında teslimi veya kusursuz imalatı garanti etmemektedir. Firmanın önceki işleri araştırılabilir, fakat geçmişteki teslim de mevcut proje için garanti olarak sunulmamalıdır.

Konut adedi 30 ve üzerinde olan, ticari veya mesleki olmayan amaçla kurulan ön ödemeli tüketici projelerinde satıştan önce bina tamamlama sigortası veya mevzuatta sayılan diğer yöntemlerden en az biri gerekmektedir. Bu eşik ve yöntem, bütün proje risklerini ortadan kaldırmamaktadır. Poliçe, teminat mektubu, hakediş veya bağlı kredi belgesinin gerçek proje, tutar, süre ve alıcı ödemeleriyle ilişkisi incelenmelidir.

Teslim, iskân ve teknik inceleme

Sözleşme ve para akışı güvenilirlik incelemesinin ayrı katmanıdır. Tüketici ön ödemeli satışında ruhsat olmadan sözleşme, geçerli sözleşme olmadan ödeme istenememektedir; bu koruma ticari veya mesleki amaçlı alımlara otomatik taşınamamaktadır. Ödemenin sözleşme tarafıyla ilgisiz hesaba istenmesi, bağımsız bölümün belirsiz bırakılması veya vadeli toplamın gösterilmemesi açıklığa kavuşturulmadan işlem ilerletilmemelidir.

Tamamlanmış projede yapı kullanma izni, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kaydı, DASK ve fiilî teslim ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Yapı kullanma izni, tamamlanan yapının kullanılmasına ilişkin önemli bir belgedir; ömür boyu yapısal güvenlik raporu değildir. 'Depreme dayanıklı' gibi teknik bir iddia için yalnızca yeni bina, ruhsat veya sigorta bilgisine değil, yetkin uzman incelemesine ve ilgili teknik belgelere ihtiyaç bulunmaktadır.

Belge durumu ve karar

Belge matrisi tarihli tutulmalıdır. Her satırda belgenin adı, numarası, düzenleyeni, kimin gördüğü, son kontrol tarihi ve 'görüldü / doğrulanamadı / uygulanamaz' sonucu bulunmalıdır. Belge gelmediğinde boşluğu olumlu varsayımla doldurmak yerine doğrulanamadı statüsü kullanılmalıdır; proje ilerledikçe ruhsat, teminat, yüklenici ve teslim durumu yeniden kontrol edilmelidir.

Sonuç bir yıldız puanı veya 'güvenilir' mührü olmamalıdır. Alıcı, hangi konuların resmi kayıttan doğrulandığını, hangi belgelerin eksik olduğunu ve hangi risklerin profesyonel görüş gerektirdiğini açıkça görmelidir. Bu rehber genel bilgilendirmedir; belirli projeye güven notu, hukuki görüş, teknik uygunluk raporu veya yatırım garantisi vermemektedir.