İlk 3 ayEn fazla %2
Tüketici ön ödemeli konut işlemi kapsamındaysa.
Kısa cevap
Lansmandan ev almak otomatik olarak ucuz veya kazançlı değildir. 'Lansman' hukuki bir proje statüsü değil, pazarlama dönemidir. Erken bağımsız bölüm seçimi ya da zamana yayılan ödeme ancak tarihli stok listesi ve yazılı planla doğrulanabilmektedir; fiyat avantajı ise aynı bağımsız bölümün vergiler dahil peşin ve vadeli toplamları karşılaştırılarak ölçülebilir. Devir veya teslimden önce ödeme yapılan tüketici işleminde ön ödemeli konut kuralları gündeme gelebilir; ruhsat, geçerli sözleşme, teminat ve teslim hükümleri görülmeden yalnızca kampanya mesajıyla karar verilmemelidir.
Gerekçesiz dönmede azami tazminat oranları
Oranlar, ticari veya mesleki olmayan amaçla kurulan ön ödemeli konut sözleşmesinde 24 aya kadar gerekçesiz dönme bakımından üst sınırları göstermektedir. Satıcı ayrıca satış nedeniyle oluşan yasal masrafları isteyebilir; bedelsiz dönme halleri ve somut sözleşme ayrıca değerlendirilmelidir.
Lansman vaadini belgeyle test etme tablosu
| Pazarlama vaadi | İstenecek kanıt | Karar riski |
|---|---|---|
| Lansmana özel fiyat | Aynı bağımsız bölüm için tarihli baz fiyat, peşin ve vadeli toplam | Baz fiyat yoksa indirim oranı doğrulanamamaktadır. |
| En iyi daireyi erken seçme | Tarihli stok listesi, blok-kat-bağımsız bölüm kaydı | Sözlü rezervasyon belirli bir konutu güvenceye almayabilir. |
| Esnek ödeme | Bütün ödeme tarihleri, artış formülü ve toplam maliyet | Düşük ilk taksit sonraki yükü gizleyebilir. |
| Belirli tarihte teslim | Sözleşmedeki açık teslim tarihi ve gecikme hükümleri | Tanıtım takvimi sözleşme taahhüdü olmayabilmektedir. |
| Sosyal alan ve manzara | Onaylı proje, vaziyet planı, mahal listesi ve sözleşme eki | Görsel temsilî olabilmektedir veya proje değişebilmektedir. |
| Yüksek prim | Böyle bir sonuç için garanti veren resmi veri yoktur | Gelecekteki piyasa ve likidite öngörülememektedir. |
Örnek Senaryolar
Aynı bağımsız bölüm için önce vergiler dahil peşin satış fiyatını P, vadeli toplamı V olarak kaydedin. Kampanya avantajı ancak hangi tutarın baz alındığı ve P ile V arasındaki fark açık olduğunda ölçülebilir; farklı kat veya cephedeki konutların fiyatlarını aynı indirim hesabına katmayın.
Reklam yalnızca aylık taksiti gösteriyorsa peşinat, ara ödeme, taksit sayısı, olası güncelleme oranı ve vadeli toplamı isteyin. Bu kalemler yazılı değilse ödeme kolaylığı doğrulanmış bir avantaj değildir.
Lansman görüşmesinde sorulacak sorular
- Lansman başlangıç ve bitiş tarihi ile kapsanan bağımsız bölümler yazılı mı?
- Peşin fiyat, vadeli toplam ve bütün ara ödeme tarihleri aynı belgede mi?
- Yapı ruhsatı aynı ada-parsel ve etap için doğrulandı mı?
- Satıcı ve imza yetkilisinin tam ticaret unvanı sicil kaydıyla eşleşmekte midir?
- Bağımsız bölüm planı, vaziyet planı ve mahal listesi sözleşme eki mi?
- Tüketici ön ödemeli satışıysa geçerli sözleşme biçimi ve teminat belgesi görüldü mü?
- Teslim tarihi, proje değişikliği ve gecikme halinde uygulanacak hükümler açık mı?
- Prim, kira veya yeniden satış iddiasının garanti olmadığı karar notuna yazıldı mı?
Lansman ne anlama gelir?
Lansman, bir projenin ilk tanıtım veya satış dönemini anlatan pazarlama ifadesidir; tapu, ruhsat ya da tüketici hukuku bakımından bağımsız bir statü oluşturmamaktadır. Alıcı ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket etmektedir ve konut bedelini devir ya da teslimden önce ödüyorsa, işlemin şartlarına göre ön ödemeli konut hükümleri uygulanabilmektedir. Ticari yatırım veya şirket alımlarında tüketici haklarının aynen var olduğu kabul edilmemelidir.
Bu nedenle 'lansman projesi' etiketi tek başına avantaj kanıtı değildir. Projenin hangi aşamada olduğu yapı ruhsatı ve tarihli saha belgesiyle; satıştaki bağımsız bölümler stok listesiyle; fiyat ve ödeme koşulları ise belirli bir bağımsız bölüme bağlanan yazılı teklifle anlaşılır. Etiketin yarattığı acele duygusu belge inceleme süresini kısaltmamalıdır.
Olası avantajları doğrulama
Erken dönemde blok, kat veya cephe seçeneklerinin daha geniş olması mümkündür; ancak bu olasılık her proje için geçerli değildir. Seçilen bağımsız bölüm numarası, katı, cephesi, net ve hangi tür brüt alanı kullandığı tarihli belgede görünmüyorsa, 'öncelikli seçim' yalnızca sözlü bir vaat olarak kalmaktadır. Rezervasyon kaydının iade ve geçerlilik koşulları da sözleşmenin niteliğiyle birlikte okunmalıdır.
Ödeme planının zamana yayılması nakit akışını rahatlatabilmektedir; buna karşılık vadeli toplam, peşin fiyattan önemli ölçüde farklı olabilmektedir. Peşinat, ara ödeme, teslim ödemesi, sabit veya değişken taksit kuralı, banka komisyonu, vergi, tapu ve teslim giderleri tek takvimde gösterilmelidir. 'Faizsiz' veya 'vade farksız' gibi doğrulanabilir ifadeler ancak toplamlar gerçekten aynıysa kullanılabilmektedir.
Fiyat ve ödeme riskleri
Lansman indirimi, indirimin uygulandığı baz fiyat bilinmeden ölçülememektedir. Ticari reklam düzenlemeleri fiyatın yanıltıcı veya eksik sunulmamasını, taksit veriliyorsa toplam fiyat ve taksit sayısının da açıklanmasını, zaman ya da stok sınırı varsa bunun belirtilmesini öngörmektedir. Reklam veren doğrulanabilir iddiaları yayın döneminde kanıtlayabilmelidir; küçük dipnot ana vaadi tersine çevirememektedir.
Gelecekte prim yapacağı, teslimde belirli kira getireceği veya her koşulda kolay satılacağı iddiaları resmi piyasa verisinden çıkarılamamaktadır. Erken aşamadaki konutun çevresi, yeni arzı, finansman koşulları ve alıcı talebi teslim tarihine kadar değişebilmektedir. Karar dosyasında oturum değeri, sürdürülebilir ödeme ve gerektiğinde çıkış senaryosu ayrı ayrı ele alınmalıdır.
Ruhsat, sözleşme ve yasal haklar
Tüketici işlemi niteliğindeki ön ödemeli satışta yapı ruhsatı alınmadan sözleşme kurulamamaktadır. Aynı kapsamdaki sözleşme, kat irtifakı tesciliyle birlikte yazılı şekilde veya noterde düzenleme şeklindeki satış vaadiyle kurulmalıdır; geçerli sözleşmeden önce tüketiciden ödeme ya da borçlandırıcı belge istenememektedir. Lansman daveti, ön talep formu veya sınırlı stok mesajı bu şekil şartlarını ortadan kaldırmamaktadır.
Ticari veya mesleki olmayan amaçla kurulan geçerli ön ödemeli konut sözleşmesinde tüketicinin genel olarak 14 günlük gerekçesiz ve cezasız cayma hakkı ile 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkı vardır. Dönmede yasal masraflar ve süreye göre azami tazminat uygulanabilmektedir; satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi gibi bedelsiz dönme halleri saklıdır. Bildirim şekli, istisna ve somut işlem kapsamı hukukçu tarafından ayrıca kontrol edilmelidir.
Teslim, değişiklik ve firma kontrolü
Teslim tarihi reklam metninden değil sözleşmeden okunmalıdır. Tüketici ön ödemeli konut satışlarında yasal üst sınır 48 ay olmakla birlikte sözleşmede daha kısa tarih kararlaştırılmışsa satıcı bu tarihle bağlıdır. Yalnızca anahtar verilmesi resmi teslim sayılmamaktadır; tescil ve oturmaya elverişli zilyetlik koşulları da ilgili tüketici işlemi bakımından yerine gelmelidir.
Vaziyet planı, kat planı, bağımsız bölüm planı ve mahal listesi lansman görsellerinden daha güçlü karşılaştırma araçlarıdır. Sonradan proje değişikliği yapılırsa, tüketici ön ödemeli satışı kapsamındaki alıcıya değişiklik yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmelidir; alıcının bir ay içinde bedelsiz dönme imkânı doğabilen haller ile yasal zorunluluk ve mücbir sebep durumları ayrıca değerlendirilmektedir.
Karşılaştırma ve karar
Geliştirici ve satıcı aynı tüzel kişi olmayabilmektedir. Tam ticaret unvanı, temsil yetkisi, arsa maliki, ruhsattaki yapı müteahhidi ve ödeme yapılacak hesabın sahibi eşleştirilmelidir. Ticaret sicili veya müteahhit yetki kaydı kimliği doğrulamaya yardım etmektedir; şirketin mali gücünü, imalat kalitesini veya zamanında teslimini garanti etmemektedir.
Sağlıklı lansman kararı, en çok acele ettiren teklifi değil en iyi belgelenen toplamı seçer. Aynı segmentteki seçenekleri bağımsız bölüm, net alan, peşin ve vadeli toplam, teslim, teminat ve sözleşme riskiyle yan yana koyun. Bu rehber genel bilgilendirmedir; belirli proje için hukuk görüşü, fiyat doğrulaması veya yatırım getirisi garantisi değildir.
Kaynaklar ve veri notu
Bu rehberdeki piyasa, tapu ve ruhsat notları aşağıdaki yayınlardan alınan son erişilebilir verilerle hazırlanmıştır.
- T.C. Ticaret BakanlığıTicari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği
Reklamdaki doğrulanabilir iddiaların ispatı; toplam fiyat, taksit, zaman ve stok sınırı ile fiyat verilen konutlarda brüt-net alan gösterimi hükümleri için esas alınmıştır.
- T.C. Ticaret BakanlığıÖn Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme
5 Mart 2026 tarihli resmi rehber; ön bilgilendirme, sözleşmenin şekli, cayma ve dönme, teslim süresi, proje değişikliği ve teminat hükümleri için esas alındı.
- T.C. Ticaret BakanlığıÖn Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
Ön bilgilendirme formu, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı, mahal listesi, sözleşme içeriği ve teminat yöntemlerinin ayrıntıları için kullanıldı.
- Türkiye Odalar ve Borsalar BirliğiTürkiye Ticaret Sicili Gazetesi
Satıcı ve geliştiricinin tam ticaret unvanı, sicil kayıtları ve temsil değişikliklerini araştırmak için kullanıldı; şirket kaydı mali yeterlilik kanıtı değildir.
- e-Devlet Kapısı / Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği BakanlığıMüteahhit Bilgileri Sorgulama
Yapı müteahhidinin kayıt ve yetki bilgilerinin kontrol edilebildiği resmi hizmettir; kayıt bulunması teslim veya teknik kalite garantisi değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Lansman fiyatı her zaman en düşük fiyat mıdır?
Hayır. Bunu garanti eden genel bir kural yoktur. Avantaj ancak aynı bağımsız bölümün tarihli baz fiyatı, peşin fiyatı ve vadeli toplamı gösterildiğinde ölçülebilir.
Lansmandan alınan konut kesin prim yapmakta mıdır?
Hayır. Piyasa, finansman, arz, teslim ve bağımsız bölüm özellikleri değişebilmektedir. Lansman dönemi gelecekteki satış fiyatı veya kira getirisi garantisi değildir.
14 günlük cayma hakkı bütün lansman alımlarında geçerli mi?
Hayır. Genel 14 günlük cayma hakkı, ticari veya mesleki olmayan amaçla kurulan geçerli ön ödemeli konut sözleşmesindeki tüketici için söz konusudur. İşlemin kapsamı ve istisnaları ayrıca incelenmelidir.
Lansman projesinde ruhsat kontrolü neden önemlidir?
Çünkü tüketici işlemi niteliğindeki ön ödemeli konut satışında yapı ruhsatı olmadan sözleşme kurulamamaktadır. Ruhsatın doğru etap ve ada-parsel için düzenlendiği resmi belgeden doğrulanmalıdır.
Sözlü rezervasyon bağımsız bölüme güvence sağlamakta mıdır?
Tek başına güvence sayılmamalıdır. Bağımsız bölüm, süre, bedel, iade ve sözleşme koşulları yazılı olmalı; tüketici ön ödemeli satışıysa geçerli sözleşme şartları ayrıca yerine gelmelidir.
Lansman ödeme planı nasıl karşılaştırılmaktadır?
Peşin fiyat, vadeli toplam, peşinat, ara ödemeler, taksit sayısı ve artış kuralı aynı takvimde gösterilmektedir. Vergi, komisyon, tapu ve teslim giderleri ayrıca eklenmektedir.