5 milyon TL ve altı%70
Diğer enerji sınıfı için azami oran.
Kısa cevap
İki ödeme planını yalnız aylık taksit veya “faizsiz” etiketiyle karşılaştırmayın. Her ödemeyi tarihiyle yazın; peşinat, taksitler, ara ve teslim ödemesi, banka masrafları ve zorunlu giderlerle toplam nominal bedeli çıkarın. Ardından ekspertiz değeri ve enerji sınıfına bağlı BDDK kredi/değer üst sınırını, bankanın gerçek teklifini ve ön ödemeli satış sözleşmesindeki teminatı kontrol edin. Bu rehberdeki ödeme örnekleri tamamen varsayımsaldır.
Diğer enerji sınıfında azami kredi/değer oranı
BDDK’nin 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararındaki üst sınırlardır. Banka, ekspertiz ve müşteri değerlendirmesine göre daha düşük kredi tahsis edebilir.
BDDK 29.01.2026 azami konut kredisi/değer oranları
| Ekspertizle belirlenen konut değeri | Enerji A-B | Enerji C | Diğer enerji sınıfı |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5 milyon TL üzeri – 7 milyon TL dâhil | %80 | %70 | %60 |
| 7 milyon TL üzeri – 10 milyon TL dâhil | %70 | %60 | %50 |
| 10 milyon TL üzeri – 20 milyon TL dâhil | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
| Önemli not | Üst sınır | Üst sınır | Üst sınır; bankanın tahsis garantisi değildir |
Örnek Senaryolar
Plan A: 6.000.000 TL peşin. Plan B: 2.000.000 TL peşinat + 36 × 120.000 TL + teslimde 800.000 TL; nominal toplam 7.120.000 TL. Bu rakamlar piyasa teklifi değildir. Karşılaştırmada ödeme tarihleri, peşin alternatif ve sözleşme güvencesi ayrıca değerlendirilmektedir.
Satış fiyatı 7.500.000 TL, banka ekspertiz değeri 6.800.000 TL olsun. BDDK oranı satış fiyatına değil teminat değerine uygulanmaktadır. Enerji sınıfı ve ilgili değer bandı belirlendikten sonra azami tutar hesaplanmaktadır; bankanın gerçek tahsisi daha düşük olabilmektedir.
Aylık taksit bütçeye uygun görünse de altıncı ve on ikinci ayda iki büyük ara ödeme varsa en yüksek nakit ihtiyacı o aylarda oluşmaktadır. Nakit açığı için pahalı ihtiyaç kredisine başvurmak planın toplam maliyetini değiştirebilir.
Ödeme planı karşılaştırma dosyası
- Peşin ve vadeli toplam satış fiyatını yazılı alın.
- Her peşinat, taksit, ara ödeme ve teslim ödemesini tarih sırasına koyun.
- Tapu, ekspertiz, sigorta, banka ve sözleşmede belirtilen diğer masrafları ekleyin.
- Ekspertiz değeri ve Enerji Kimlik Belgesi sınıfını resmî belgeden doğrulayın.
- BDDK üst sınırıyla bankanın kişisel kredi teklifini birbirinden ayırın.
- Ön bilgilendirme formu, ruhsat, sözleşme taslağı ve teknik şartnameyi inceleyin.
- Ödemeleri güvenceye alan teminat yöntemini ve kapsamını yazılı görün.
- Ödeme hesabının sözleşmedeki satıcı tüzel kişilikle ilişkisini doğrulayın.
- Gelir düşüşü, gecikmiş teslim ve büyük ara ödeme için stres senaryosu hazırlayın.
Aylık taksit tek başına yetmemektedir
Konut projesi ödeme planında en sık yapılan hata, yalnız “aylık kaç lira?” sorusuna bakmaktır. Düşük aylık taksit, yüksek peşinat veya büyük ara ödemelerle dengelenmiş olabilmektedir. Teslimde ödenecek tutar, banka kredisi, tapu ve zorunlu giderler eklenince planın gerçek nakit ihtiyacı değişmektedir. Bu nedenle ilk adım bütün ödemeleri tarihleriyle tek satırda değil, aylık nakit akışında göstermektir.
“Peşinatsız”, “faizsiz” veya “uzun vade” ifadeleri sözleşmedeki matematiğin yerine geçmemektedir. Peşin toplam fiyat, vadeli toplam fiyat, indirim kaybı, dosya masrafı, teslim ödemesi ve varsa senet tutarları ayrı yazılmalıdır. Vadeli toplam peşin fiyattan yüksekse aradaki fark ekonomik maliyetin başlangıç göstergesidir; tam karşılaştırma ödeme zamanlarını da dikkate almaktadır.
Nakit akışı tablosunu kurun
Nakit akışı tablosunda ilk sütun tarih, sonraki sütunlar ödeme türü, tutar, alıcı tüzel kişilik ve dayanak belge olmalıdır. Kapora, peşinat, aylık taksit, ara ödeme, teslim ödemesi ve tapu ödemesi ayrı sınıflanır. Her satırın sözleşmedeki maddeye bağlanması, sonradan “bu ödeme fiyata dâhil değildi” tartışmasını azaltmaktadır.
Nominal toplam, tüm proje ödemelerinin basit toplamıdır ve ilk eleme için yararlıdır. Ancak bugün ödenen 1 milyon TL ile üç yıl sonra ödenen 1 milyon TL ekonomik olarak aynı değildir. Daha ileri karşılaştırmada yatırımcının açıkça seçtiği iskonto oranıyla bugünkü değer hesabı yapılabilir. İskonto oranı resmî gerçek değil, varsayımdır; sonuç tablosunda ayrıca etiketlenmelidir.
Kredi/değer sınırını doğru okuyun
Banka kredisi kullanılacaksa BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararı önemli bir üst sınır vermektedir. Kredi tutarının teminat alınan konut değerine oranı, ekspertizle belirlenen değer bandına ve Enerji Kimlik Belgesi sınıfına göre değişmektedir. Örneğin 5 milyon TL ve altındaki değerde azami oran A-B sınıfında %90, C’de %80, diğer sınıflarda %70’tir.
Bu oranlar kredi garantisi değildir. Banka gelir, mevcut borç, kredi notu, konutun hukuki ve teknik durumu, ekspertiz raporu ve kendi tahsis politikasıyla daha düşük tutar verebilmektedir veya başvuruyu reddedebilir. Satış fiyatı ekspertiz değerinden yüksekse aradaki fark da özkaynakla karşılanmaktadır. Proje takvimi yalnız beklenen maksimum krediye göre kurulursa teslimde finansman açığı oluşabilir.
“Faizsiz” ve vade farkı ayrımı
“Faizsiz taksit” ifadesini test etmek için aynı bağımsız bölümün peşin fiyatı ile vadeli toplamı karşılaştırılmaktadır. İki fiyat farklıysa ekonomik vade maliyeti vardır; aynı olsa bile zorunlu masraf, komisyon veya indirimden vazgeçme etkisi bulunabilir. Enflasyonun gelecekteki ödemeleri reel olarak azaltacağı varsayımı yapılabilir, fakat bu alıcının gelirinin aynı hızda artacağı anlamına gelmemektedir.
Ara ödemeler özellikle dikkat ister. Aylık taksit düşük görünürken altıncı, on ikinci veya teslim ayında büyük bir tutar istenebilir. Bu tarihte nakit hazır değilse ihtiyaç kredisi, kredi kartı veya varlık satışı gerekebilir ve planın maliyeti büyümektedir. En yüksek tek ay nakit çıkışı ile en kötü gelir senaryosu yan yana test edilmelidir.
Sözleşme, ruhsat ve teminat
Ön ödemeli konut satışında finansman matematiği kadar hukuki koruma da önemlidir. Ticaret Bakanlığı, yapı ruhsatı olmadan ön ödemeli sözleşme kurulamayacağını, ön bilgilendirme formunun en az bir gün önce verilmesini ve sözleşmenin resmî şekle uygun olmasını açıklamaktadır. Toplam peşin ve taksitli fiyat, teslim tarihi, bağımsız bölüm, net-brüt alan ve teknik şartname dosyada yer almalıdır.
Tüketici ödemelerinin nasıl güvence altına alındığı da sorulmalıdır. Bakanlık bilgilendirmesinde belirli büyüklükteki projeler için bina tamamlama sigortası veya mevzuatta sayılan diğer teminat yöntemleri açıklanmaktadır. “Firma güvencesi” ifadesi tek başına teminat türü değildir. Teminatın adı, sağlayıcısı, kapsamı, lehtarı ve hangi durumda devreye gireceği yazılı görülmelidir.
Stres testiyle karar verin
Stres testinde gelir düşüşü, kredi tutarının beklenenden az çıkması, teslim gecikmesi ve kira başlangıcının ötelenmesi birlikte ele alınmaktadır. Yedek nakit olmadan ancak iyimser koşulda çalışan plan kırılgandır. Sağlıklı seçim, en düşük aylık taksiti değil; toplam maliyeti, ödeme tarihlerinin yönetilebilirliğini ve sözleşme güvenliğini aynı anda sağlayan plandır.
Kaynaklar ve veri notu
Bu rehberdeki piyasa, tapu ve ruhsat notları aşağıdaki yayınlardan alınan son erişilebilir verilerle hazırlanmıştır.
- Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu29.01.2026 Tarihli ve 11364 Sayılı Konut Kredisi Kurul Kararı
Azami kredi/değer oranlarını konut değeri ve Enerji Kimlik Belgesi sınıfına göre belirlemektedir. Oranlar üst sınırdır; bankanın gelir, kredi notu, ekspertiz ve tahsis değerlendirmesi ayrıca uygulanmaktadır.
- T.C. Ticaret BakanlığıÖn Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme
Yapı ruhsatı olmadan ön ödemeli satış sözleşmesi kurulamayacağı, ön bilgilendirme formunun en az bir gün önce verilmesi ve sözleşmenin resmî şekle uygun olması gerektiği açıklanmaktadır.
- T.C. Ticaret Bakanlığı6502 Sayılı Kanun ve Tüketici Uygulama Yönetmelikleri
Ön ödemeli konutlarda ön bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, teslim, teminat ve tüketici haklarının yasal çerçevesi için birincil mevzuat derlemesidir.
- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / e-DevletEnerji Kimlik Belgesi Sorgulama
Enerji sınıfı resmî Enerji Kimlik Belgesi üzerinden doğrulanmalıdır. Satış sunumundaki enerji iddiası belge numarası ve bağımsız bölüm bilgisiyle eşleştirilmelidir.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü / e-DevletWeb Tapu İşlemleri
Malikin kendi taşınmaz bilgilerine ve yetkili işlem akışına ulaşması için resmî kanaldır. Alıcı, satıcının sunduğu ekran görüntüsü yerine işlem dosyasına uygun güncel kayıt ve belgeleri görmelidir.
- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği BakanlığıYapı Müteahhidi Yetki Belgesi Hakkında Resmî Bilgilendirme
Bakanlık, yapı müteahhidi yetki belgesi numarasının yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde yer aldığını; yapı müteahhitlerinin kayıt ve faaliyet takibinde kullanıldığını açıklamaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Faizsiz konut ödeme planı gerçekten maliyetsiz midir?
Her zaman değil. Peşin fiyat ile vadeli toplam, indirim kaybı, zorunlu masraf, komisyon ve ödeme tarihleri karşılaştırılmadan “maliyetsiz” sonucu çıkarılamamaktadır.
BDDK oranı kadar kredi kesin çıkmakta mıdır?
Hayır. BDDK oranı azami kredi/değer sınırıdır. Banka ekspertiz, gelir, borçluluk, kredi notu ve kendi tahsis politikasına göre daha düşük kredi verebilmektedir veya başvuruyu reddedebilir.
Kredi oranı satış fiyatına mı uygulanmaktadır?
Kararda oran teminat alınan konutun değerine uygulanmaktadır. Banka ekspertiz değeri satış fiyatından düşükse aradaki fark ve kredi dışında kalan bölüm özkaynak ihtiyacını artırmaktadır.
Ön ödemeli konutta sözleşmeden önce hangi belgeler verilmelidir?
Ticaret Bakanlığı bilgilendirmesine göre ön bilgilendirme formu en az bir gün önce verilmelidir. Ruhsat, bağımsız bölüm ve plan bilgileri, net-brüt alan, toplam peşin ve taksitli fiyat, teslim ve teminat başlıkları incelenmelidir.
Ara ödemeli planı nasıl stres testine sokabilirim?
En yüksek ara ödeme ayında gelirin düşmesi, bankanın daha az kredi vermesi ve teslimin gecikmesi senaryolarını birlikte çalışın. Açığın hangi yedek kaynakla kapatılacağı önceden yazılmalıdır.