Alıcı%2 (binde 20)
Kanuni mükellefiyet alıcı için ayrı hesaplanmaktadır.
Kısa cevap
2026'da gayrimenkul satışında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı için binde 20 ve satıcı için binde 20 hesaplanmaktadır. Gerçek bedel emlak vergisi değerinden düşükse matrah emlak vergisi değeridir. Böylece iki tarafın kanuni harç yükü toplamda matrahın %4'üne ulaşmaktadır; bu, alıcının her durumda tek başına %4 ödeyeceği anlamına gelmemektedir. TKGM döner sermaye bedeli tapu harcından ayrıdır.
Gayrimenkul satışında kanuni harç oranı
Oranlar gerçek devir bedeli ile emlak vergisi değerinden yüksek olan matraha uygulanmaktadır. Toplam %4, tarafların iki ayrı %2 yükünün toplamıdır; 'alıcı her durumda %4 ödemektedir' anlamına gelmemektedir.
2026 tapu harcı hesaplama örnekleri
| Harç matrahı | Alıcı: %2 | Satıcı: %2 | İki taraf toplamı |
|---|---|---|---|
| 3.000.000 TL | 60.000 TL | 60.000 TL | 120.000 TL |
| 5.000.000 TL | 100.000 TL | 100.000 TL | 200.000 TL |
| 10.000.000 TL | 200.000 TL | 200.000 TL | 400.000 TL |
Örnek Senaryolar
Gerçek satış bedeli daha yüksek olduğunda harç gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Emlak vergisi değeri, gerçek bedeli daha düşük göstermek için tercih edilebilen alternatif bir matrah değildir.
Gerçek devir bedeli gerçekten emlak vergisi değerinin altında kalıyorsa harç matrahı yine emlak vergisi değeri olmaktadır. Her iki durumda da işlemdeki gerçek bedel doğru beyan edilmelidir.
Tapu harcı ödeme öncesi kontrol listesi
- Sözleşme ve banka kayıtlarındaki gerçek devir bedelini netleştirin.
- Taşınmazın güncel emlak vergisi değerini ilgili belediye kaydından kontrol edin.
- Harç matrahında gerçek bedel ile emlak vergisi değerinden düşük olanı kullanmayın.
- Alıcı ve satıcı için binde 20 tutarını ayrı ayrı hesaplayın.
- Taraflar farklı maliyet paylaşacaksa bunu sözleşmede açıkça düzenleyin.
- TKGM döner sermaye hizmet bedelini harçtan ayrı bütçeleyin.
- SMS'teki e-Tahsilat seri numarası ve kimlik/vergi numarasını ödeme öncesinde doğrulayın.
- Ödemeyi GİB'in ve TKGM'nin yönlendirdiği resmi kanaldan yapın, dekontu saklayın.
2026 tapu harcı oranı
2026 tapu harcı hesabının temel formülü sadedir: harç matrahı × binde 20 alıcı, aynı matrah × binde 20 satıcı. Satış karşılığı yapılan gayrimenkul devirlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı mükelleftir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan veya trampa hükümleriyle yapılan devirler de GİB bilgi notunda harcın konusu içinde sayılmaktadır; özel işlemlerin ayrıntısı ayrıca değerlendirilmelidir.
Binde 20, yüzde 2 ile aynıdır. İki tarafın ayrı yükleri birlikte düşünüldüğünde toplam kanuni harç matrahın yüzde 4'üdür. Ancak bu ifade 'tapu harcının tamamını kanunen alıcı ödemektedir' biçiminde yazılmamalıdır; GİB alıcı ve satıcıyı ayrı ayrı mükellef olarak tanımlamaktadır.
Matrah ve mükellefler
Harç matrahı beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelidir. Bu bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşükse hesap emlak vergisi değeri üzerinden yapılmaktadır. Emlak vergisi değeri gerçek satış bedelinden düşük olduğunda ise yalnızca düşük değeri beyan etmek doğru değildir; gerçek bedel esas alınmaktadır.
Tarafların masraf paylaşımı ile vergi mükellefiyeti birbirinden ayrılmalıdır. Alıcı ve satıcı kendi sözleşmelerinde ekonomik yükü farklı paylaştırabilir, fakat bu mutabakat gerçek bedelin doğru beyan edilmesi ve iki taraf için doğan harcın ödenmesi gereğini ortadan kaldırmamaktadır. İç ilişki anlaşması vergi matrahını düşürmemektedir.
Hesaplama ve örnekler
Hesaplama yaparken önce doğru matrahı belirleyin, ardından yüzde 2 ile çarpın. Örneğin matrah 3 milyon TL olduğunda alıcı harcı 60 bin TL, satıcı harcı 60 bin TL olmaktadır; iki taraf toplamı 120 bin TL'dir. Bu örnek yalnızca oran hesabıdır ve döner sermaye veya işleme özgü başka maliyetleri içermemektedir.
Aynı yöntem farklı matrahlarda doğrusal çalışmaktadır. 5 milyon TL matrahta taraf başına 100 bin TL; 10 milyon TL matrahta taraf başına 200 bin TL harç çıkmaktadır. Bir ilan veya teklif 'tapu masrafı dahil' diyorsa hangi tarafın hangi harcının ve döner sermaye bedelinin dahil olduğu yazılı olarak açıklanmalıdır.
Düşük beyan riski
Gerçek bedelin düşük beyan edildiği veya emlak vergisi değerinden düşük matrah üzerinden harç ödendiği tespit edilirse GİB'e göre eksik harç bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte alıcı ve satıcıdan alınmaktadır. Bu nedenle taraflardan birinin düşük beyan önerisi diğer taraf için de mali ve hukuki risk yaratabilir.
Eksik beyanı işlem sonrasında fark eden mükelleflerin Vergi Usul Kanunu'nun pişmanlık hükümlerinden yararlanabilmesi belirli koşullara bağlıdır. GİB bilgi notu bu başvuru imkanına işaret etmektedir; uygulanabilirlik, zamanlama ve hesap için vergi dairesi veya uzman görüşü alınmalıdır. Rehberde otomatik cezasızlık vaadi verilmemelidir.
Ödeme ve döner sermaye
Tapu harcı vergi dairesi, anlaşmalı bankalar ve Dijital Vergi Dairesi üzerinden ödenebilir. Dijital ödemede kimlik veya vergi numarasıyla birlikte TKGM sisteminin tarafların telefonuna gönderdiği 12 ya da 13 haneli e-Tahsilat seri numarası kullanılmaktadır. SMS'teki işlem bilgileri doğrulanmadan üçüncü kişilerin ilettiği hesaba ödeme yapılmamalıdır.
Tapu harcına ek olarak TKGM döner sermaye hizmet bedeli bulunmaktadır. 2026 tarifesi KDV dahil hizmet bedellerini içermektedir; işlem türü, bağımsız bölüm ve yöresel katsayı gibi unsurlar sonucu değiştirebilir. Bu nedenle bütün Türkiye için tek bir sabit '2026 döner sermaye ücreti' yazmak yerine işlem ekranındaki güncel tahakkuk esas alınmalıdır.
Bütçe ve özel işlemler
Satın alma bütçesinde harç yalnız bırakılmamalıdır. Gerçek satış bedeli, tarafların harç paylaşımı, döner sermaye, kredi kullanılıyorsa banka masrafları ve teslim sonrası giderler ayrı kalemler halinde gösterilmelidir. Belirli kampanyada satıcının harcı üstlendiği söyleniyorsa teklif tarihi, bağımsız bölüm ve kapsanan tutar yazılı belgede yer almalıdır.
Bu hesap rehberi standart satış oranını açıklamaktadır; bağış, miras, aile içi devir, yabancı taraf, şirket işlemi veya özel vergi durumu farklı belge ve maliyet doğurabilir. Yayım tarihi 16 Ağustos 2026'dır; işlem günündeki GİB ve TKGM tahakkuku esas alınmalı, kişisel vergi sonucu için uzman görüşü alınmalıdır.
Kaynaklar ve veri notu
Bu rehberdeki piyasa, tapu ve ruhsat notları aşağıdaki yayınlardan alınan son erişilebilir verilerle hazırlanmıştır.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıGayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı
Gerçek devir bedeli, emlak vergisi değeri alt sınırı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranı, düşük beyan yaptırımı ve ödeme kanalları için kullanıldı.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü2026 Yılı Döner Sermaye Hizmet Bedelleri Tarifesi
Tapu harcından ayrı tahsil edilen döner sermaye bedelinin işlem ve yöresel katsayıya göre değerlendirilmesi gerektiğini göstermek için kullanıldı.
- Tapu ve Kadastro Genel MüdürlüğüTapu İşlemleri Rehberi
Web Tapu başvurusu, müdürlük incelemesi, SMS ile harç-randevu bildirimi ve tescil akışının genel sırası için kullanıldı; canlı sistemdeki istekler esas alınmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 tapu harcı yüzde kaç?
Standart satışta gerçek devir bedeli üzerinden alıcı için binde 20, satıcı için binde 20'dir. Bu oranlar yüzde 2 + yüzde 2 olarak ifade edilebilir.
Tapu harcının tamamını alıcı mı ödemektedir?
GİB alıcı ve satıcıyı ayrı ayrı binde 20 oranında mükellef olarak tanımlamaktadır. Taraflar maliyeti kendi aralarında farklı paylaşabilir; bu anlaşma gerçek bedel ve vergi yükümlülüğünü değiştirmemektedir.
Tapu harcı rayiç bedelden mi hesaplanmaktadır?
Esas, gerçek devir ve iktisap bedelidir. Bu bedel emlak vergisi değerinden düşükse emlak vergisi değeri alt sınır olarak kullanılmaktadır.
Düşük tapu bedeli beyan edilirse ne olmaktadır?
GİB'e göre eksik harç, gerçek durum tespit edildiğinde bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte alıcı ve satıcıdan alınmaktadır. Somut vergi işlemi için uzman veya vergi dairesiyle görüşülmelidir.
Döner sermaye bedeli tapu harcına dahil mi?
Hayır. TKGM döner sermaye hizmet bedeli ayrı tahakkuk etmektedir ve 2026 tarifesi ile işlem/yöresel katsayıya göre değişebilmektedir.
Tapu harcı internetten ödenebilmekte midir?
Evet. GİB bilgi notuna göre Dijital Vergi Dairesi kullanılabilmektedir; kimlik veya vergi numarası ile TKGM'nin gönderdiği 12 ya da 13 haneli e-Tahsilat seri numarası gerekmektedir.